כאשר מתאגדים מספר בניינים ומשיגים את הזכאות הנדרשת – או כאשר מחליטים הרשות המקומית ומשרד הבינוי להגדיר שטח עירוני מסוים כטעון הריסה ובנייה מחדש, אזי תידרש החלת הפרויקט.
במטרה לייעל את השימוש בקרקעות, לצופף את הערים ולהתמודד עם אזורים עירוניים ישנים, מסוכנים ותשתיות לקויות במיוחד, הוקם פרויקט "פינוי בינוי". במהלכו, לאחר הגעה להסכמה בין הדיירים לקבלן, יוצאו הדיירים מביתם וישוכנו במבנה אחר לתקופה של עד 3 שנים. עד לסיום תקופה זו, נדרש הקבלן להספיק להרוס את בניינם הישר ולבנות בניין חדש, תוך הבטחה לדירה גדולה יותר, או לכל הפחות בגודל זהה.
הקמת הבניין החדש, תזכה את הקבלן בזכאות לבניית קומות נוספות, אשר ההכנסות ממכירת הדירות המשוכנות בהן, ינותבו לכיסו באופן בלעדי.
מה אתם מרוויחים?
הדיירים, מצדם, עתידים לקבל דירה חדשה, ואף גדולה יותר. כמו כן, הם נהנים מעליית מחיר הנכס ומההפרש שבין מחיר הדירה לפני השדרוג – לזה שבעקבותיו. לרבים מן הדיירים המשתכנים בדירות אלה, אין אפשרות לספוג את ההוצאות הכרוכות בשיפוץ עצמאי של הבית וחזות הבניין, ועל כן, מדובר בהזדמנות גדולה להרוויח בגדול, ללא השקעה כספית מכיס הדיירים ועם אי נוחות מועטת, לאורך שנות הגלות מהדירה אל דירה שכורה אחרת.
הקבלן, מבחינתו, מרוויח את הכספים ממכירת הדירות הנוספות שבנה. כמו כן, הוא נהנה מפטור היטלי השבחה ומזכויות בנייה מיוחדות. חשוב לציין, בהקשר הזה, כי הוצאותיו של הקבלן הנן גדולות ורבות. מימון הריסת הבניית והקמתו המחודשת, הנה עליו, וכן גם מימון חלופת הדיור לדיירי הבניין שהוצאו לשם החלת הפרויקט.
תמ"א 38 לעומת פרויקט פינוי בינוי
תמ"א 38 – הנה תכנית מתאר ארצית, אשר נוסחה לראשונה לפני יותר מעשור. מאז ועד היום נוספו בה תיקונים משמעותיים, במטרה לעודד יזמים להירתם למשימה וכן כדי לקדם אזורים עירוניים טעוני טיפוח בישראל. במסגרת התכנית, יחוזק וישופץ בניין המגורים אשר ניתנו לו כל האישורים המתאימים ושהושגה בו הסכמה מרוב הדיירים. בסיום השיפוץ, יזכו הדיירים בדירה מוגדלת ובעליית ערך, שיפור במראה חזות הבניין ויסודות מחוזקים וראויים. מנגד, יזכה הקבלן בזכויות בנייה, אשר ההכנסות מהן הן תמורתו. כל הליך התמ"א 38 הינו בסמכות הוועדה המקומית.
פינוי בינוי – הנה תכנית עירונית להריסת מבנים ישנים, שהוכרזו כמתאימים. מרגע השגת האישורים וההסכמה של רוב הדיירים, מוצאים הדיירים לדירות שהקבלן שוכר עבורם, בהן ישהו עד 3 שנים מהחלת הפרויקט. במהלך תקופה זו, יהרוס הקבלן את הבניין ויקימו מחדש. בתמורה, יקבלו הדיירים דירות חדשות שוות או גדולות מדירתם הקודמת, ייהנו מעליית ערך הדירה ומבניין חדש לחלוטין. מנגד, יזכה הקבלן בזכויות בנייה, אשר ההכנסות מהן הן תמורתו.
לרוב, הקבלנים מעדיפים פרויקטים של תמ"א 38, שכן בה הם חוסכים את עלויות ההריסה, דמי השכירות עבור הדיירים וחלק מעלויות של הקמת הבניין מחדש. מצד הדיירים, הדעות חלוקות ומאוד תלויות בפרמטרים רבים ושונים. הליך הפינוי בינוי הינו בסמכות הוועדה המחוזית.
